Bundesrat: grünes Licht für neues Mietrecht Bundesrat gibt grünes Licht für neues Mietrecht

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Bundesrat: grünes Licht für neues Mietrecht

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Der Bundesrat hat am 01. Februar 2013 dem Mietrechtsänderungsgesetz zugestimmt. Dies teilt das Bundesjustizministerium mit. Es sieht unter anderem vor, dass Mieter im Falle einer sogenannten energetischen Modernisierung für einen Zeitraum von drei Monaten keine Mietminderung vornehmen können. Außerdem wird das Räumungsverfahren zur Bekämpfung des Mietnomadentums effizienter gestaltet. Die Länder werden zudem ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen.

Tatbestand »energetischen Modernisierung« wird eingeführt

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhalte der neu geschaffene Tatbestand der «energetischen Modernisierung». Er umfasse Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, müsse der Mieter zwar dulden. Sie berechtigten aber nicht zur Mieterhöhung.

Kein Recht zur Mietminderung in den ersten drei Monaten

Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, sei für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat könne eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gelte nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibe es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibe das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Umlagemöglichkeit auf Mieter nicht geändert

Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, werde nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit werde auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. Ausdrücklich werde im Gesetz klargestellt, dass Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, nicht zur Mieterhöhung berechtigten

Verlagerung der Härtefallprüfung ins Mieterhöhungsverfahren

Bisher habe sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern können, wenn der Mieter vortrug, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung werde in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert. Berufe sich ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so könne der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, dürfe die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter solle den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit werde im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft.

Absenkung der formalen Ankündigungspflichten des Vermieters

Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen würden gesenkt. Der Vermieter könne sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung habe hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

Ziel einer verstärkten Abbildung energetischer Kriterien in Mietspiegeln

In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) werde gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollten so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

Contracting: Wärmelieferung durch Dritte gesetzlich geregelt

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) können Vemieter einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, dieser investiere in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, werde gesetzlich geregelt: In der Regel müsse der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, könne er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall müsse die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem müsse die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen könne, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Beschleunigung von Räumungsprozessen

Räumungsprozesse seien von den Gerichten vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien seien auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Hier sei eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt.

Neue Sicherungsanordnung zum Schutz des Vermieters vor wirtschaftlichen Schäden durch Prozess

Mit einer neuen Sicherungsanordnung könne der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit solle verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolge der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, könne der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

»Berliner Räumung« wird Gesetz

Die in der Praxis entwickelte »Berliner Räumung« werde auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, solle der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die - oft kostenaufwendige - Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung könne also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise falle kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände werde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Erleichterte Titelerlangung auch gegen Untermieter

Öffnet dem Gerichtsvollzieher eine dem Vermieter unbekannt Person, die sich als Untermieter bezeichnet, könne die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gebe dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

Unterbindung des »Münchener Modells« bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577 a BGB sehe derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen könnten diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das «Münchener Modell» sei dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündige die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise werde der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke werde geschlossen.

Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Darüber hinaus werde in § 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.