LG Krefeld: Urteil vom 28.11.2012 - 2 S 33/12

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Leitsatz:
Der Ausgleich eines Mietrückstands, der nach Minderung wegen vermeintlicher Mängel entstanden ist, kann den Kündigungsgrund unter besonderen Umständen in einem »milderen Licht« erscheinen lassen und eine ordentliche Kündigung hinfällig machen. (amtlicher Leitsatz)
Landgericht Krefeld
2 S 33/12

IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
verkündet am 28.11.2012
11 C 142/12 Amtsgericht Krefeld

In dem Rechtsstreit

hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld auf die mündliche Verhandlung vom 31.10.2012 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Streyl, die Richterin am Landgericht Kley und den Richter Kallenberg für Recht erkannt:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgericht Krefeld vom 31.07.2012 (Az.: 11 C 142/12) wird zurückgewiesen. Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.
Die Parteien streiten über die Räumung der von den Beklagten bewohnten Mietwohnung. Wegen des Sachverhalts wird zunächst verwiesen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (§ 540 ZPO).

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 22.02.1995 die streitgegenständliche Wohnung von der Klägerin. Die zu zahlende Kaltmiete beträgt 359,00 €. Ab dem 01.04.2010 minderten die Beklagten die Miete um monatlich 107,70 €, da sich in ihrem Schlafzimmer Schimmel gebildet hatte. Ein seitens der Klägerin beauftragter Privatsachverständiger konnte die Ursache für diese Schimmelbildung nicht ermitteln. Die Beklagten begehrten sodann von Klägerin in einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Krefeld (Az.: 12 C 37/10) die Beseitigung des Schimmels. Nach dem dort eingeholten Sachverständigengutachten war der Schimmel nicht auf bauliche Mängel, sondern auf eine von den Beklagten unter der Tapete angebrachte Aluminiumfolie zurückzuführen. Das Gutachten wurde dem damaligen Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 30.09.2011 zugestellt. Daraufhin zahlten die Beklagten ab November 2011 wieder die volle Miete. Mit Schreiben vom 12.12.2011 kündigte die Klägerin den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß, unter Berufung auf den minderungsbedingten Zahlungsrückstand von 2.046,30 €. Mit Urteil vom 21.12.2011 wurde die Klage der Beklagten auf Beseitigung des Schimmels abgewiesen. Am 28.12.2011 beglichen die Beklagten den Mietrückstand in voller Höhe. Außerdem entfernten sie in der Folgezeit die Aluminiumfolie unter der Tapete und renovierten die Wohnung. Ein Schaden an der Bausubstanz ist nicht entstanden.

In einem weiteren Vorprozess vor dem Amtsgericht Krefeld verlangte die Klägerin Zahlung der Kosten, die ihr für den Privatsachverständigen hinsichtlich der fruchtlos verlaufenen Mangelerforschung entstanden waren. Mit dieser Klage unterlag sie. Die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung nahm sie zurück.

Die Klägerin vertrat erstinstanzlich die Auffassung, dass zumindest die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 BGB vorlägen. Es sei ihr nicht zumutbar, weiterhin mit den Beklagten mietvertraglich verbunden zu sein. Die Beklagten hätten ihre Mieterpflichten nicht unerheblich verletzt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Grund zur fristlosen Kündigung sei aufgrund der schon vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage erfolgten Zahlung der Mietrückstände entfallen. Ein Grund für eine fristgemäße Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB sei ebenfalls nicht ersichtlich. Insbesondere hätten die Beklagten ihre Mieterpflichten nicht verletzt, sondern lediglich ihre Mieterrechte wahrgenommen.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung. Die ordentliche Kündigung sei begründet. Durch die Verursachung der Schimmelbildung hätten die Beklagten ihre Mieterpflichten nicht unerheblich verletzt. Sie hätten außerdem in dem Vorprozess angeben müssen, dass von ihnen Aluminiumfolie unter der Tapete angebracht worden sei. Außerdem hätten sie gleich nach Erhalt des Sachverständigengutachtens die Mietrückstände begleichen können.

Die Klägerin beantragt,

in Abänderung des Urteils des Amtsgerichtes Krefeld vom 31.07.2012, Aktenzeichen 11 C 141/12, die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung … K., bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad sowie einem Kellerraum und einem Abstellraum bis zum 30.09.2012 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben sowie an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil.

II.

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

  1. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht wirksam gekündigt wurde und demnach weiterhin fortbesteht.

a. Die fristlose Kündigung der Klägerin ist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagten die rückständige Miete in Höhe von 2.046,30 € noch vor Rechtshängigkeit dieses Rechtsstreits an die Klägerin gezahlt haben.

b. Auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB, die hilfsweise für den Fall der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung ausgesprochen wurde, hat das Mietverhältnis nicht beendet. Dabei kann dahinstehen, ob der Rechtsprechung des BGH (NZM 2005, 334), § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei auf die ordentliche Kündigung nicht entsprechend anwendbar, trotz der sehr erheblichen Angriffe hiergegen (vgl. etwa MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rdn. 60) zu folgen ist. Denn jedenfalls fehlt es an der gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB notwendigen nicht unerheblichen Pflichtverletzung der Beklagten.

Nicht jede Pflichtverletzung des Mieters ist ausreichend für eine ordentliche Kündigung des Vermieters. Schon der Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fordert eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Der Begriff der Erheblichkeit muss dabei nach dem Zweck der Kündigungsvorschrift ausgelegt werden. § 573 BGB verbietet wegen des eigentumsähnlichen Charakters der Wohnung (BVerfG NJW 1993, 2035) und als Kernstück des sozialen Mieterschutzes die freie Kündbarkeit von Wohnraummietverträgen. Die ordentliche Kündigung setzt vielmehr - so der Wortlaut des § 573 BGB - ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung voraus. Im Falle der Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung muss diese so erheblich sein, dass das Vertragsverhältnis nachhaltig gestört wird; ansonsten wäre ein Verlust der Wohnung für den Mieter nicht zu rechtfertigen (zur Berücksichtigung des abstrakten Mieterinteresses am Erhalt der Wohnung s. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rdn. 33). Der Pflichtverletzung muss eine Zukunftswirkung zukommen, d. h., sie muss einen Rückschluss auf die weitere (ungedeihliche) Entwicklung des Mietverhältnisses zulassen. Deswegen ist auch anerkannt, dass bei fehlender Wiederholungsgefahr das berechtigte Interesse an der Vertragsbeendigung jedenfalls verringert ist (MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rdn. 54; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage, § 573 Rdn. 15). Bei der Zukunftswirkung ist ein objektivierter Maßstab anzulegen und nicht auf die subjektiven Gefühle und Befindlichkeiten des Vermieters abzustellen. Würde etwa eine Überreaktion eines Vermieters auf eine geringfügige Pflichtverletzung eines Mieters ausreichen, hinge das Kündigungsrecht von Willkürlichkeiten und Zufällen ab und nicht von berechtigten Belangen.

Das bedeutet für den zu entscheidenden Fall Folgendes: Die Tatsache, dass die Beklagten die Miete unberechtigt gemindert haben und damit in Rückstand mit ihren Mietzahlungen geraten sind, ist vorliegend unter Berücksichtigung der Gesamtumstände nicht ausreichend, um ein berechtigtes Interesse der Klägerin an einer Kündigung bzw. die Annahme einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung durch die Beklagten zu rechtfertigen. Nach der erwähnten Entscheidung BGH NZM 2005, 334 kann die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragliche Pflicht schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen sein, weil die nachträgliche Zahlung möglicherweise „das frühere Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt“. So ist es vorliegend. Zwar haben die Beklagten den Mangel selbst verursacht und damit auch den Anlass für ihre unberechtigte Minderung sowie die Beseitigungsklage geschaffen. Sie haben ihr Fehlverhalten aber unverzüglich nach Vorliegen des gerichtlichen Sachverständigengutachtens eingesehen und die ungekürzte Mietzahlung ab November 2010, also schon vor der Kündigung, wieder aufgenommen. Außerdem haben sie die Mietrückstände ausgeglichen, die Aluminiumfolie nach Abweisung ihrer Klage abgenommen und die Wohnung renoviert. Sie haben gegen das Urteil des Amtsgerichts Krefeld kein Rechtsmittel eingelegt. Sie haben somit in vielfacher Hinsicht zu erkennen gegeben, dass sie sich für den Mangel verantwortlich fühlten und sich in der Pflicht sahen, ihn und die Folgen der unberechtigten Minderung zu beseitigen. Die Klägerin hingegen hat noch vor Urteilserlass gekündigt, ohne zuvor eine Mahnung oder Zahlungsaufforderung auszusprechen und obwohl die Beklagten bereits als äußeres Zeichen der Einsicht die volle Mietzahlung wieder aufgenommen hatten. Es handelt sich nach alledem um einen besonders gelagerten Einzelfall ohne Wiederholungsgefahren; es ist nicht davon auszugehen, dass es zwischen den Parteien nochmals zu einem ähnlichen Problem und Rechtsstreit kommen könnte. Die Klägerin trägt auch nicht vor, dass die Beklagten - abgesehen von den Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der durch die Aluminiumfolie bedingten Schimmelbildung - weitere Pflichtverletzungen begangen hätten.

Dass die Beklagten der Klägerin bzw. dem von ihr beauftragten Sachverständigen nicht mitgeteilt haben, dass sie Aluminiumfolie auf die Wand aufgebracht haben, ändert hieran nichts, da nicht ersichtlich ist, die bautechnisch nicht sachkundigen Beklagten hätten diesen Umstand bewusst verschleiert; im Gegenteil, auch hier spricht ihr späteres Verhalten dafür, dass sie die Aluminiumfolie nicht in Bezug zu der Schimmelbildung gebracht haben. Auch kann die Klägerin nichts daraus herleiten, die Beklagten hätten durch die Mängelanzeige Kosten für den Privatsachverständigen verursacht. Ein Erstattungsanspruch ist rechtskräftig abgewiesen, so dass die Nichterstattung der Kosten bei der Bewertung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht berücksichtigt werden darf. Schließlich führt der Einwand der Klägerin, die Beklagten hätten die Rückstände bzw. die Miete unter Vorbehalt zahlen können, nicht zu einem abweichenden Ergebnis. Die Minderung der Miete tritt per Gesetz und ohne Erklärung gegenüber dem Vermieter ein (§ 536 BGB). Es obliegt dann dem Vermieter nachzuweisen, dass die Mietsache mangelfrei ist und der Mieter demnach zur Entrichtung der gesamten Miete verpflichtet ist. Dies entspricht der gesetzgeberischen Wertung und es kann den Beklagten nicht vorgeworfen werden, wenn sie sich dieser entsprechend verhalten.

  1. Mangels Räumungsanspruch besteht auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

  2. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den gesetzlichen Vorschriften der §§ 97, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war entgegen der Anregung der Klägerin nicht zuzulassen, da es um die Abwägung der Umstände des Einzelfalls ging und die Grundlagen geklärt sind.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 4.308,00 € festgesetzt.